境内增信获取境外贷款 海外置业低息按揭术

随海外置业大潮兴起的不仅是移民留学、签证投资等各类中介机构，各商业银行也加入，各类跨境创新金融服务应运而生。

21世纪经济报道 张浩（化名）是北京一家IT公司创始人，近日通过在英国以购房方式投资移民。然而，他的购房资金并非都为自有现金，一部分来自于国内某银行英国分行的海外贷款。

“海外贷款需要在当地有信用记录，所以我没办法在英国的银行申请贷款。我是利用国内的信用记录，再在国内银行境内机构支付一定保证金，以获取在该行海外分行的贷款资质。”张浩对21世纪经济报道记者说。

国内新一波“海外置业购房潮”正掀起，高力国际4月14日发布的白皮书《浪潮涌动——中国房地产资金出海》显示，2013年中国跨境房地产投资总量，已由2008年的约6900万美元增至2013年的逾160亿美元。

随海外置业大潮兴起的不仅是移民留学、签证投资等各类中介机构，各商业银行也加入，各类跨境创新金融服务应运而生。

境内保证境外获贷流程：以张浩为例，其办理的海外贷款业务，是国内一家银行私人银行部为其高净值客户提供的一款金融服务，即冻结客户在国内的一部分资产做信用增信，再依据其在国内银行的信用记录，为其提供海外贷款。

一家股份行的私行投资顾问透露，目前在海外置业的客户，大多会选择在中资银行的海外分行或私人银行进行贷款融资，而非全部使用自有资金。

“从投资角度，现在海外贷款利率相对较低，例如在加拿大买一套房，贷款利率3%左右，而国内存款利率最多只有4%多，那为什么要付全款呢？”上述人士解释道。

中行辽宁分行一位资深私人银行投资经理提醒，若有投资者希望仿效张浩在海外贷款购房，需要注意以下几点：第一，境内保证金一般高于海外贷款的金额，且二者在期限上必须是国外贷款结清后，国内保证金才可解冻；第二，保证金利率要看具体客户的存款期限，如果存5年即可获得5年利率。

此外，不同国家根据当地法律，在执行上会有较大不同，不同银行要求也不同，具体情况还需视个人信用情况征询投资顾问或银行客户经理。

除海外贷款利率较低外，“人民币国际化导致人民币升值成为必然趋势，所以早早地用全款在海外投资不合时宜；选择贷款可使海外信用记录及早建立，为以后的移民生活带来极大便利。”一位中行跨境业务专家说。

在这位专家看来，海外房产投资的思路有别国内，“海外房产投资主要考虑几个因素，如租售比、购买成本、持有成本、出售和传承成本等。”他解释，租售比是月租金放大12倍后与房价的比值，比值越高，说明房价中的投资需求越大。在国外成熟房产市场，形势好时租售比一般为5%-6%，但国内基本徘徊在1%左右。

购买成本则受租售比及未来出售和传承成本的影响。其中，出售和传承成本是未来房产出售、传承时所要交的税；维护成本则是为维护房产每年所需的资金。“国内的房产投资基本上是为获取房产快速升值带来的套利价值。而在海外，只要不遭遇经济危机，整体房价都稳健上涨，通常只跟通胀率持平。这是最大的区别。”他补充。

中行私人银行部主管王亚指出，个人“内保外贷”的政策还未放开，无法对外开具个人保函，仅能通过中银集团内部境内与境外的各家机构联动，实际上海外贷款仍使用的是中行境外行的信用贷或按揭，但各国政策不一。

不过中行人士提醒，跨境投资的物业类型和投资模式越来越多元化，个人投资海外住宅仍需防范风险，且下一步的汇率风险加大，不仅要量力而为，更要了解当地市场及法律规则，寻求专业的金融机构。

跨境融资投海外债：伴随投资移民的火热，各大商业银行私人银行或海外分行也推出了适用于移民国的跨境产品。

比如在澳大利亚，澳联邦政府规定投资500万澳元即可申请投资移民，其中最简单的方式就是购买澳大利亚政府认可的基金。

以中行为例，其澳大利亚分行为此与中银保诚资产管理公司合作，共同开发了一款基金，出于客户资金安全考虑，大多投向国债、存款等。“这样做的好处是，可为高净值客户的投资移民提供一条龙服务。”中行澳大利亚分行负责人对21世纪经济报道说。

这位负责人透露，中资银行澳大利亚分行也可为申请人在海外购房提供贷款，且根据申请人国内信用记录或抵押物，最高能提供近80%比例的融资贷款资金。

马来西亚最主要的海外投资项目，则是当地政府大力推行的“第二家园”计划，可通过房产投资获取十年的马来西亚签证。中行马来西亚分行根据当地购房政策，可为申请人解决高达90%的房贷需求。

中行马来西亚分行副执行总裁许赞军介绍，“目前，30%的国内客户通过中行办理‘第二家园’计划，剩余70%客户则通过200多个中介机构进行马来西亚置业投资。”

同样以中行为例，该行私人银行根据个人风险偏好不同，将客户分为“A、B、C”三档，并设计相应的跨境投资产品。该行澳门分行的一款系列产品，就主要针对有一定风险承受能力、了解资本市场的客户。

具体而言，客户将资金存在中行的境内分行做保证金，澳门分行为其提供贷款，以在当地进行杠杆投资，所投标的主要是国内大型公司在港发行的美元债。债券年收益率10%左右，扣除美元融资3%左右的成本，实际年收益率在7%上下。

华安大中华股票基金经理苏圻函表示，境外市场对于中国高息债券的风险溢价偏高。比如，比较同时在境内外发债的富力地产企业债，两者到期年化收益率相差可能近6%。以2012年富力发行的债券为例，境外富力债到期年化收益率14.38%，而境内富力债仅6.82%，他认为在港发行的中资高息债存在套利机会。

“一旦债券价格下跌，客户只要在内地中行存入更多保证金；如果债券延续下跌态势，则可选择持有到期，只要债券所投资的公司不会破产，那么债券的收益率基本就可得到保证。”中行跨境专家说。

上述专家认为，由于目前中国的信用评级普遍受到海外三大评级公司低估，所以国内一些优秀企业在海外发债时，评级相对较低。正是因为存在评级偏低的情形，才会使得所发的公司债有更高的收益率。在他看来，只要公司不破产，对投资者来说就是很好的套利机会。