一季度昆山仅15宗商住用地成交 9成底价成交

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2012-4-8 00:43 上传

商业用地占主导 商住用地仅成交4宗

据昆山房产网小编统计发现，昆山一季度成交的土地以纯商业用地为主，达到11宗，商住用地仅有5宗。对于包括宅地在内的土地市场，土地市场可谓用“冰点”来形容。14宗土地全部底价成交，零溢价成交占据了大多数。由此看来，除受土地供应结构影响外，开发商的拿地热情和调控下的拿地能力明显打了折扣。受行业融资受限、销售回款放慢等各种因素的影响，一些房企资金压力加大，拿地积极性大打折扣。

一季度地王竞得价10010元/㎡ 10万方以上有4宗

从统计数据来看，15宗成交总面积为731693.41平方米，最低成交价格为900元/㎡，最高成交价格达到10010元/㎡。在15宗商住用地中，建滔积层板（昆山）有限公司竞拍的开发区朝阳路南侧、长江路西侧地块成交价格最高，该地块位于市中心CBD板块，集酒店、商业和住宅于一体。

另外，规模较大、规模在10万方以上的地块有4宗。分别为：花桥镇绿地大道南侧、薛赵路西侧商住地块226507.61㎡，由上海嘉宝实业（集团）股份有限公司、网尚世界（北京）数字电影文化发展有限公司（联合竞买），竞得价1510元/㎡。玉山镇昆北路东侧、萧林路北侧商住、办公地块153977.3㎡，由中航地产竞得，竞得价4125元/㎡。开发区夏驾河东侧、栈泾河南侧商业办公地块101589.3平米，由昆山金融产业园投资开发有限公司竞得，竞得价4500元/㎡。

淡季下土地多底价成交

对于何时拿地、划不划算的问题，各家房企都有自己的一套评估测算方法。据某房企拿地负责人介绍，当市场环境较好时，在房屋售价预估上，可能会考虑10%的年增长预期。在成本固定的情况下，售价的预期越高，对应的可承受地价水平就越高，所以频现“地王”。但在当前的“淡市”行情中，房屋售价预估不仅不会考虑增长预期，而且还要充分考虑人工成本、建安成本、融资利息提高及销售周期加长的影响等，因此在打足开发成本的前提下，根据企业的承受能力再去反推地价。

“市场好的时候，开发商买地更多的是看预期，看好地价上涨带给企业的利润空间。而市场环境不好时，开发商要面临售价下行、开发成本增加、融资压力加大等风险，拿地必须综合考虑企业的资金状况、开发能力等因素。房价下降20%，影响到地价上的下降比例往往要超过50%甚至更多。这就是同区域的地块，在市场好的时候会成为‘地王’，在市场不好时却底价成交的原因。”

昆山库存6万多套 未来一两年仍将有所增长

值得一提的是，虽然在楼市遭遇政策调控后开发商一定会适当放缓推盘速度，但在近两年楼市持续升温，开发企业纷纷加快项目运作、今明两年不少供应集中上市的推动下，预计未来一年市场整体供应量稳中有升几乎是必然的。目前昆山的存量房在6万多套以上，市场消化起码得2—3年的时间，尽管目前开发商拿地速度骤减，但是近两年新增供应量仍将稳步上升。同时，商业用地的开发热情依然不减，这也意味着未来商业项目的竞争将日益加剧。